Uit nieuw onderzoek van Philibert Weenink (Maastricht University) blijkt dat woningen in risicogebieden gemiddeld 1 procent minder waard zijn, met uitschieters tot wel 9 procent op de gevaarlijkste plekken.
En dat effect groeit: naarmate Nederlanders zich bewuster worden van de dreiging, daalt de waarde van kwetsbare huizen ten opzichte van veilige huizen alleen maar verder. In deze aflevering van Universiteit van Nederland legt Philibert uit waar je op kunt letten en waar je wel veilig bent in Nederland. Het interview van Scientias met hem gaat verder onder de aflevering.
Scientias: Interessant om te leren waar je dan wel of niet veilig woont over honderd jaar. Uit de reacties onder de video blijkt wel dat iedereen in Nederland een mening heeft over water.
Philibert Weenink: “Ik denk dat veel mensen een mening hebben, maar in mijn tak van onderzoek willen we juist weten wat de stille meerderheid doet. Daarbij is er het verschil tussen wat mensen zeggen en wat ze doen. We kijken naar de transactiedata (van huizen, red.) en zien zo wat grote groepen mensen in hun geheel doen.
Je ziet ook vaak voorbijkomen dat ze er helemaal niet mee bezig zijn als het gaat om het kopen van huizen, maar dat betekent niet dat anderen er niet mee bezig zijn. Als slechts een paar mensen minder op een huis bieden heeft dat al een marginaal effect op de prijs. Als iedereen het er over eens zou zijn dat een plek ongeschikt is om te wonen, zou dit prijseffect oplopen tot 100 procent. Dit is eigenlijk precies wat we observeren: kleine prijseffecten op plekken met een laag risico en grotere effecten op plekken met een hoog risico.”
S: En zeespiegelstijging? Sommige mensen lijken er niet in te geloven blijkt ook uit de comments.
PW: “De komende honderd jaar is de zeespiegelstijging, volgens schattingen van het KNMI, nog redelijk beperkt. Met de juiste adaptatiemaatregelen kunnen we dus tot die tijd nog lang veilig aan de kust blijven wonen. Hierna neemt de onzekerheid toe. Vanuit het veranderende klimaat nemen risico’s dus toe, maar tegelijkertijd verbeteren we ook steeds onze dijksystemen. Daarom is het lastig om precies te weten wat de risico’s zijn in de toekomst. Met al deze onzekerheid is het soms verstandig om drastische keuzes uit te stellen tot meer informatie beschikbaar is. Mede daardoor zien we nu nog weinig ingrijpende veranderingen. Daarbij is het zo dat zelfs als we zeker zouden kunnen stellen dat een huis over 100 jaar onder water komt te staan, je hier nog steeds lange tijd veilig kan wonen. Naarmate je dichterbij het moment komt, worden de prijseffecten groter doordat er minder jaren overblijven waarin je van je veilige woning kan genieten.
Daarnaast zijn er nu ook gewoon al risico’s, zoals rond de rivieren. Ook daar wordt aan adaptatie gedaan, maar 100 procent veiligheid kan nooit worden gegarandeerd. We zien dat de markt wel degelijk reageert op deze risico’s, maar omdat de risico’s over het algemeen klein zijn, zijn de gemiddelde prijseffecten ook beperkt.”
S: Hoe zit dat dan met huizen die zijn gebouwd zijn in in overstromingsgebied? ? Er is bijvoorbeeld veel buiten rivierdijken gebouwd.
PW: “Die huizen staan er nu, daar kunnen we achteraf van alles over zeggen, maar dat lost het probleem niet op. Die buitendijkse huizen zijn niet verzekerbaar en de risico’s liggen hoog. Als je daar nu een huis koopt, betaal je een lage prijs en daarmee wordt je enigszins gecompenseerd. Je kunt zeggen: als het dan mis gaat is het je eigen keus geweest. Aan de andere kant hebben we in Nederland wel een systeem van solidariteit en is het een politieke keuze of je mensen tegemoet wil komen.
Dat laatste is een bredere discussie, namelijk of we met z’n allen risico’s willen delen. Aan de andere kant had destijds misschien gezegd moeten worden dat je daar niet moest bouwen. Het was toen een politieke keuze en dat is het nu nog.
Er zijn nog steeds plekken waar het mogelijk én toegestaan is om buitendijks te bouwen. Als je dat veilig kunt doen en bewoners zich bewust zijn van de risico’s, zou je daar toch moeten kunnen bouwen.”
S: Anders bouwen, zoals huizen die kunnen drijven als het nodig is?
PW: “Ik denk ook dat het goed is om te kijken wat allemaal kan en niet alles afkaderen. Daarnaast moet wel rekening gehouden worden met mogelijke toekomstige dijkuitbreidingen. Ook hier moet ruimte voor worden gereserveerd.”
S: Je zei in het begin dat er een verschil is tussen wat mensen zeggen en wat ze doen. Waarom was ‘het gewoon aan de mensen vragen’ niet een optie bij dit onderzoek?
PW: “We zijn niet alleen geïnteresseerd in mensen die wel ergens zijn gaan wonen, maar ook in de mensen die niet ergens zijn gaan wonen. Van die mensen weet je niet wie het zijn want die kochten er geen huis.
We weten bijvoorbeeld niet of iemand wel of niet op Funda naar een bepaald huis heeft gekeken, en wat de afweging is geweest om geen bod te doen. We weten wel dat klimaatrisico’s hierin meewegen. In een onderzoek uit te VS is bijvoorbeeld gekeken naar zoekgedrag op de Amerikaanse Funda (RedFin). Hieruit blijkt dat het beschikbaar stellen van informatie over de blootstelling van een huis aan klimaatrisico’s, zoek en koopgedrag verandert. Het geeft aan dat veel mensen dus wel degelijk iets doen met deze informatie.
Als we enkel degenen benaderen die uiteindelijk het huis hebben gekocht, hebben we een mogelijke selectie die niet representatief is voor de maatschappij als geheel. Dit zijn namelijk de mensen die, ondanks het risico, hier toch zijn gaan wonen. Zij kunnen mogelijk meer risico dragen, of zijn anders geïnformeerd dan degenen die toch hebben afgezien van de woning.”
S: Dat lijkt een beetje op een soort van energielabel voor huizen in risicogebieden, wil je dan inderdaad een equivalent van het energielabel, zoals je in de video zegt?
PW: “Het zou mij niet verbazen als we dat in Nederland ook krijgen in de toekomst. In België, de VS en in enkele andere landen bestaat het al. Dat gaat dan ook over andere klimaatrisico’s, zoals hitte- en stormgevaar.”
S: Nog een vraag rond zeespiegelstijging: er zijn nog best veel mensen die onder de video zeggen dat de zeespiegel niet stijgt omdat verzekeringen niet omhoog gaan en omdat huizen nog steeds veel geld waard zijn. Wat zou je tegen die mensen willen zeggen?
PW: “Het is sowieso zo dat de toekomst onzeker is en dat die zeespiegelmodellen marge hebben, maar vrijwel alle klimaatwetenschappers zijn het erover eens dat de zeespiegel stijgt. De onzekerheid kan een reden zijn dat we nu beperkt gedrag zien. Je kunt voorsorteren om nu al te verhuizen naar hoge gronden, maar voor hetzelfde geld komt men erachter dat het minder erg wordt of juist erger. Het heeft een soort van optiewaarde om af te wachten.
Het is goed om te benadrukken dat wij vanuit het onderzoek geen modellen maken van waterstijging en dergelijke. Wij nemen de modellen over van ingenieursbureaus zoals Royal Haskoning en kennisinstituten zoals Deltares. Voor de zeespiegelstijging gebruiken we KNMI-rapporten.”
S: Met andere woorden: jullie blik was louter economisch.
PW: “Ja, wij hebben blind gezegd: laten we kijken wat we terugzien in de data en daar zien we best rationele patronen: De laagste risico’s hebben de kleinste effecten en grotere risico’s hebben grotere effecten.
Buitendijks draag je alle risico’s en daar is dus een groter effect dan waar de overheid een deel van de schade compenseert. Volgens de ‘wet tegemoetkoming schade bij rampen’ hebben bewoners rond de primaire keringen – de grote dijken – recht op compensatie bij een dijkdoorbraak en hier zien we weer beperktere prijseffecten. Daarnaast valt waterschade van regionale keringen, zoals de overstroming in Zuid-Limburg, vaak onder de inboedel en opstalverzekering. Hier zien we de laagste prijseffecten.
Er is op dit moment overigens een discussie bij verzekeraars of ze een bredere dekking kunnen bieden, zoals bij primaire keringen en buitendijks gebied.”
S: Zie je nog wel iets van effect nu woningprijzen gigantisch gestegen zijn?
PW: “We zien prijseffecten, maar het is inderdaad goed om te beseffen dat prijzen van woningen gigantisch hard zijn gestegen. In ons onderzoek vergelijken we woningen met elkaar en de prijsstijgingen gebeuren over de hele markt. Je kunt zeggen dat de woningen in overstromingsgebieden minder hard stegen qua prijs. Voor deze eigenaren was het dus minder optimaal omdat de prijs iets minder snel steeg.
Het negatieve prijseffect van overstromingsrisico heeft de stijging voor sommige woningen dus iets gedrukt, maar dit heeft nog niet geleid tot echt grote financiële schade. Deze woningen staan wat dat betreft nog niet figuurlijk onder water.
risicokaart.nl – Hoe groot is de kans dat mijn huis overstroomt?
overstroomik.nl – Hoeveel meter loopt mijn huis onder?
Uitgelezen? Luister ook eens naar de Scientias Podcast:
